|
На главную / Интервью/ Реализация залогового жилья — опыт АРИЖК
[ архив ]
01.10.12
Реализация залогового жилья — опыт АРИЖКВ чем заключается сложность реализации жилья, служащего залогом по ипотеке, и на что следует обратить внимание, «БО» рассказал Дмитрий Дмитриевский, директор департамента реализации залоговых прав АРИЖК — С какими неудобствами сегодня сопряжено содержание на балансе финансовой организации недвижимости, поступившей по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество? — Основных неудобств два. Во-первых, недвижимость — это не финансовый инструмент, она подразумевает физическую работу с ней. У кредитора, который принял жилье на свой баланс, возникает целый ряд расходов: уплата налогов, страхование и оценка, оплата коммунальных платежей, осуществление контроля состояния объектов, ремонт. При этом кредитор несет риски, связанные с падением цен на жилье при неблагоприятной рыночной ситуации, а также утраты или повреждения объектов недвижимости.
— Какую долю недвижимости, поступившей в счет погашения долга неплатежеспособных заемщиков, удалось реализовать к настоящему моменту? Кто выступает покупателями: физлица, юрлица, государственные структуры? — На начало 2012 года на управлении АРИЖК находилось порядка 1 100 объектов недвижимости, поступивших на баланс АИЖК и АРИЖК по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество. Наибольшее количество объектов расположено в Алтайском крае, Омской области, Чувашской республике, Кемеровской и Свердловской областях. Данная цифра свидетельствует о начальной стадии развития и становления рынка по управлению и реализации залогового жилья. Для сравнения: в собственности ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые владеют примерно половиной всей залоговой недвижимости США, находится порядка 180 тыс. объектов недвижимости (Foreclosed property). — Какую часть задолженности по ипотечному кредиту, в среднем, удается погасить за счет реализации залога? Какого размера может достигать прямой убыток? — Да, на этом вопросе стоит акцентировать внимание. Как правило, за счет реализации залога удается погасить только основной долг по кредиту. В среднем, при реализации залогового жилья кредиторы теряют до 40% от общей суммы задолженности.
Кстати, сейчас кредиторы, подавая иск к заемщику о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, далеко не всегда заявляют о требовании пеней. Изначально заявляли, но поняли, что это бессмысленно. Размер пеней в большинстве случаев превышает сумму кредита, и реализация залога все равно будет не в состоянии покрыть эту задолженность. — Как бы там ни было, поправки в законодательство, вступившие в силу 7 марта текущего года, освободили банки от необходимости размышлять на эту тему, поскольку теперь с ипотечного заемщика в счет уплаты долга, кроме залога, ничего требовать нельзя… — На практике это не так. Формулировка закона допускает разночтения, трактовать его можно по-разному, и до предоставления официальных разъяснений и уточнений он, фактически, неприменим. На данный момент заемщик не может рассчитывать на полное прощение долга после изъятия у него заложенного по кредиту жилья, поскольку судом уже вынесено решение о взыскании с него долга в определенном размере, и никто не может помешать кредитору взыскать обозначенную в судебном решении сумму. — Какой срок, в среднем, занимает процесс обращения взыскания на заложенное имущество у неплатежеспособного заемщика? — До прошлого года процесс обращения взыскания на заложенное по ипотечному кредиту жилье в судебном порядке занимал около двух лет. Сейчас, по нашим данным, он сократился до 11 – 18 месяцев в зависимости от региона. Для сравнения, по данным американского агентства Fannie Mae, сроки обращения взыскания в аналогичном периоде находились в интервале от 13 месяцев (штат Миссури) до 30 месяцев (штат Флорида). — А как часто приходится сталкиваться с тем, что судебные приставы выполняют свои обязанности по вынесенным судебным решениям «спустя рукава», затягивают сроки? — Это довольно часто случается, когда речь идет об исполнительном производстве из-за высокой загрузки приставов. С выселением проще, тут приставы действуют достаточно быстро, решая вопрос за два — три месяца, максимум — за полгода. — Много ли заложенного жилья, на которое обращается взыскание по решению суда, продается с торгов в рамках исполнительного производства? — То, что с торгов вообще что-то продается, это не закономерный результат, а чудо. Можно сказать, процедура торгов так устроена, что реализовать имущество почти невозможно. О проведении торгов плохо информируют, формально — в каком-нибудь никому не известном издании или на никому не известном сайте. А чтобы торги признали состоявшимися, в них должны принять участие минимум двое покупателей. Участники должны внести аванс в размере до 5% от начальной продажной цены заложенного имущества, это осложняет участие в торгах. Кроме того, прежде чем покупать недвижимость, ее, конечно же, захотят осмотреть, а во многих случаях там живут люди, у которых эту недвижимость отбирают, и они не расположены никого пускать для осмотра.
Поэтому с торгов если кто и покупает жилье, то это люди, исключительно заинтересованные в приобретении данного конкретного объекта недвижимости — соседи, которые хотят купить расположенную рядом квартиру для родни или за ее счет увеличить свою жилплощадь. — В чем заключаются типичные проблемы при обращении взыскания на заложенное по ипотеке жилье и его реализацию с баланса кредитора? — В первую очередь, проблему представляют слишком растянутые сроки процедур обращения взыскания и реализации недвижимости. На наш взгляд, для снижения сроков реализации залогового жилья можно было бы использовать опыт зарубежных коллег. Например, в США очень популярна программа «First Look Program», запущенная в 2009 году. Суть ее заключается в том, что бывшие собственники, для которых жилье является основным местом жительства, и некоторые некоммерческие общественные организации на некоторый срок (10 – 15 дней) получают преимущественное право на выкуп реализуемой недвижимости — в данный период жилье недоступно для других покупателей. С помощью данной программы агентства Fannie Mae и Freddie Mac реализуют примерно половину своих объектов. — Кто выступает агентами АРИЖК по управлению и реализации поступившего на баланс жилья? — Сеть агентов АРИЖК по сопровождению и реализации недвижимости покрывает практически всю территорию РФ. Все агенты прошли аккредитацию АРИЖК, соответствуют целому ряду жестких требований. Наличие альтернативных агентов и постоянный контроль качества их работы позволяет поддерживать стабильность качества данной услуги. Таким образом, нам есть из кого выбирать, создана конкурентная среда. — Выше были упомянуты расходы на содержание и реализацию жилья, которое «висит» на балансе банка, расскажите о них подробнее. — Принимая на баланс жилье, кредиторы не всегда понимают, с чем сопряжено «бремя собственника». Понятно, что надо платить за коммунальные услуги. Но люди не задумываются, что юрлицо не может оплатить квитанцию наличными. Юрлицу придется заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, каждый месяц получать счет-фактуры и акты о выполнении работ. И в этих УК и ТСЖ еще и не все знают, как правильно оформить такие документы, а также не всегда соглашаются их предоставить, ссылаясь на необходимость оплаты долгов бывшего собственника. Были случаи, когда АРИЖК приходилось обращаться в прокуратуру, чтобы получить необходимые документы в нужном виде. — Если реализация жилья, перешедшего на баланс кредитора, сопряжена с большими сложностями, не проще установить арендные отношения с бывшими заемщиками хотя бы до момента реализации этого жилья и тем самым хотя бы компенсировать часть расходов по содержанию своих непрофильных активов? — В этом нет смысла. Эти люди как не платили по кредиту, так и не будут платить арендную плату. Заключив арендный договор, они получат законное право на проживание, а кредитор увеличение расходов за счет налога на имущество. И, в любом случае, расходы на администрирование вкупе с остальными расходами на содержание жилья, перекроют доходы от аренды. Текст: Ольга Сенаторова Источник: |
|
|||||||
© 2008 - 2021 Bank-RF.ru - При использовании материалов гиперссылка на Bank-RF.ru обязательна.
|
|