Андрей Шелковый, генеральный директор АРИЖК Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов фактически переживает второе рождение. В период с 2009 по 2012 год оно реализовывало программы, которые, с одной стороны, помогали банкам расчищать балансы от проблемных ипотечных кредитов, а с другой -облегчали положение заемщиков, не способных обслуживать кредиты в соответствии с установленными графиками. Теперь же в ведение АРИЖК переходят программы, направленные на стимулирование строительства жилья. О том, как изменятся в связи с этим задачи Агентства, как выстраивается сотрудничество с банками и по каким критериям АРИЖК выбирает для себя партнеров, рассказал в интервью NBJ генеральный директор Агентства Андрей ШЕЛКОВЫЙ.

- Андрей Николаевич, прежде всего хотелось бы знать вашу экспертную оценку текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования в России.

- Несмотря на озвученные ранее прогнозы, в 2012 году рынок развивался опережающими темпами, в этом году мы ожидаем более плавного роста - рынок переходит из фазы активного роста в фазу поступательного развития. Динамика будет чуть хуже, чем в прошлом году: тогда объем выдачи ипотечных кредитов увеличился в 1,4 раза по сравнению с показателями 2011 года. В 2013 году мы ожидаем, что темпы роста ипотечного рынка замедлятся до 20%.

- А такой достаточно быстрый рост объемов и в прошлом году, и в первой половине текущего года не сопровождается ли либерализацией требований к заемщикам и, как результат, накоплением банками дополнительных рисков при кредитовании?

- Я бы сказал так: 2008-2009-е годы научили финансово-кредитные организации достаточно многому, в том числе и тому, что ипотечные кредиты нельзя выдавать только по предъявлению паспорта, что здесь необходима более тщательная проверка документации заемщика и его платежеспособности, чем при выдаче небольших потребительских кредитов. Поэтому некоторая либерализация требований сейчас, конечно, есть, а вот оснований для опасений, что банки снова «обрастут» проблемными ипотечными кредитами, нет. Могу сказать, что большинство финансово-кредитных организаций, выдающих сейчас кредиты на приобретение жилья, придерживаются умеренно-консервативной стратегии.

- Если нет большой доли проблемных кредитов, то, соответственно, сокращается число проблем, связанных с их реструктуризацией. Этим фактором обусловлены наделение АРИЖК новыми полномочиями и передача старых задач Агентства в материнскую компанию - АИЖК?

- Здесь немного иная последовательность. Причиной такой перемены является то, что в конце прошлого года наблюдательный совет АИЖК одобрил целесообразность решения о перепрофилировании деятельности дочерней компании (АРИЖК) и об обособлении на балансе АРИЖК всех направлений деятельности, не связанных с ипотечным кредитованием физических лиц. Таким образом, перед Агентством поставлена ключевая задача - стимулировать строительство жилья путем реализации различных программ поддержки.

Еще с 2010 года, как вы знаете, мы начали реализовывать программу стимулирования кредитования строительства экономжилья. Эта программа успешно проводится, и сейчас в ее рамках мы предоставляем целевые средства банкам-партнерам, которые из этих средств кредитуют застройщиков жилья экономкласса. В данном случае речь идет не о стимулировании спроса на квартиры, а о стимулировании предложения, целью которого является снижение стоимости квадратного метра и, как результат, повышение уровня доступности жилья для потенциальных покупателей. Ведь снижение стоимости квартиры объективно влечет за собой снижение долговой нагрузки на заемщика, даже в случае если он привлекает кредит по усредненной рыночной ставке.

Второе направление, которое мы будем развивать в рамках АРИЖК, - это финансирование строительства арендного жилья. Мы предоставляем долгосрочные кредиты юридическим лицам, которые выступают в качестве собственников строящегося арендного жилья, после завершения строительства сдают квартиры в наем и погашают полученные от нас кредиты за счет потоков арендных платежей.

- Вы сказали о долгосрочности таких кредитов. На какой срок они выдаются?

- Максимальный срок - 20 лет. Естественно, прежде чем предоставить кредит, мы тщательно изучаем экономику проекта. Наши риски как кредитора в данном случае покрываются не только наличием залога в виде строящегося жилья, но и гарантией заселения и первоначальным взносом в уставный капитал. Внесение взноса - обязательное условие, которое заемщик должен выполнить для получения долгосрочного кредита.

Помимо программ, о которых я вам рассказал, перед АРИЖК поставлен ряд задач, одна из них - обеспечение различных категорий граждан комфортным жильем по ценам на 20% ниже, чем среднерыночная стоимость квартир подобного класса.

Как видите, задач достаточно много, и все они масштабны. Именно этими критериями было обусловлено решение перепрофилировать деятельность АРИЖК, чтобы Агентство в дальнейшем отвечало за их выполнение.

- Тогда неизбежно возникает следующий вопрос. АРИЖК с момента своего создания воспринималось как агентство, созданное специально для решения проблем, связанных с реструктуризацией проблемных ипотечных кредитов. По сути, это антикризисный инструмент. Не логично ли было бы в свете появления у Агентства новых задач переименовать его или создать новую структуру в рамках АИЖК, нагрузив ее соответствующими задачами и полномочиями?

- Мы действительно планируем переименовать Агентство. Наблюдательный совет АИЖК предоставил нам полгода для разработки нового бизнес-плана компании, и сейчас процесс подготовки новой стратегии уже вступил в заключительную стадию.

Что касается создания отдельной структуры, то в этом нет необходимости. Те социальные программы, которые Агентство реализовывало по поручению правительства в период кризиса, к настоящему моменту завершены. В обозримом будущем они вряд ли будут востребованы, во всяком случае, мы не видим для этого предпосылок. При этом мы понимаем, что в случае возникновения напряженной ситуации материнская компания (АИЖК) способна будет «развернуть» эти программы. Вполне возможно, что они к моменту наступления следующего кризиса будут подкорректированы, и стабилизационные кредиты будут предоставляться уже не физическим лицам, попавшим в сложную ситуацию, а нашим партнерам из числа финансово-кредитных организаций.

- Для того чтобы им легче было справляться с реструктуризацией проблемных кредитов?

- Для того чтобы они могли предлагать заемщикам льготные условия реструктуризации.

- То есть не рассматривается такой вариант, как возвращение в АРИЖК программ, связанных с реструктуризацией кредитов, в случае возникновения новой кризисной ситуации?

- Нет. Повторюсь, по нашему убеждению, в этом нет необходимости.

- Давайте вернемся к программам, которые сейчас реализует АРИЖК. К какой из них банки проявляют наибольший интерес?

- Пожалуй, программа «Стимул» - первая из тех, о которых я вам рассказывал. Она запускалась по поручению правительства как антикризисный инструмент. Наверное, вы помните, что в 2009 году сложилась ситуация, когда банки, по сути, закрыли лимиты кредитования на строительные компании, опасаясь обвала рынка и взрывообразного роста дефолтов со стороны таких заемщиков. Многие строительные проекты тогда оказались «замороженными», причем не по причине мошеннических действий клиентов, а из-за отсутствия финансирования. Чтобы разрулить эту ситуацию, была запущена программа «Стимул». К настоящему моменту она, конечно, уже перешла из разряда антикризисных мер в разряд постоянно действующих инструментов поддержки строительства жилья. Сейчас в рамках этой программы мы сотрудничаем с 70 банками, порядка 30 из них входят в число крупнейших финансово-кредитных организаций по размеру активов.

- Как проводится отбор банков-партнеров для участия в программе? Вряд ли по принципу «свободный вход для всех желающих»...

- Принять участие в программе может любая кредитная организация, но мы по результатам нашей оценки устанавливаем для каждого банка предельный лимит фондирования, на который он может рассчитывать. При этом особое внимание уделяется такому критерию, как финансовая устойчивость потенциального партнера.

- Оценка проводится Агентством самостоятельно или вы опираетесь при этом на те критерии финансовой устойчивости, которые выставляет банкам ЦБ?

- Оценку мы проводим самостоятельно, у нас есть и аналитики, и рисковики, которые проводят достаточно глубокий анализ финансового состояния потенциального партнера.

- То есть банк, желающий стать партнером АРИЖК, обязан предоставить Агентству свою финансовую отчетность?

- Да, притом самую «свежую» - на последнюю отчетную дату.

- Какие кредитные организации вы «отсеиваете»? Существуют ли другие реперные точки кроме финансовой устойчивости, которые принимаются Агентством во внимание при решении вопроса о сотрудничестве с тем или иным банком?

- Конечно, учитываются положительные моменты - наличие у банка рейтинга, большого уставного капитала. Но мы не «отсеиваем» и тех участников рынка, у которых нет рейтинга и которые не располагают большим капиталом. Для нас принципиально одно: банк должен выполнять нормативы ЦБ, не должен заниматься предосудительными операциями, например отмыванием средств. Если он соответствует этим условиям, то он может быть нашим партнером, естественно, в рамках установленных лимитов.

- Каков диапазон этих лимитов? Каковы минимальное и максимальное значения средств, которые может получить банк-партнер?

- Если говорить об ограничении снизу, то жесткого значения здесь нет. Мы стараемся ориентировать банки на то, что нам интересно сотрудничество для реализации проектов на суммы от 50-60 млн рублей. Что касается ограничения сверху, то его совсем нет - у нас есть совместные проекты на суммы в несколько миллиардов рублей. Ведь все зависит от того, о чем идет речь: о проекте одного жилого дома или о строительстве микрорайона, даже нескольких микрорайонов.

- Технически партнерство выглядит так: банк приносит вам проект, вы изучаете его и определяете, какое под него может быть выделено финансирование?

- Мы говорим о совокупном лимите банка, в рамках которого он направляет нам заявки на конкретные проекты, и под каждый из них мы выделяем финансирование.

- То есть партнеры не получают единовременно всю сумму утвержденного лимита?

- Нет. Под каждый проект заключается отдельное соглашение.

- А в дальнейшем Агентство контролирует ход реализации проекта?

- Конечно. Ежемесячно банк предоставляет нам отчетность об использовании средств, плюс мы сами мониторим строящиеся объекты. Мы также имеем право требовать детальную информацию о ходе строительства у застройщика.

- Были ли за время реализации программы «Стимул» прецеденты, когда Агентство разрывало соглашение с тем или иным банком-партнером?

- Время от времени у нас возникают разногласия с партнерами, но до таких критичных вещей, как разрыв соглашения, пока не доходило.

- Если говорить о второй упомянутой вами программе (о строительстве арендного жилья), то как здесь выстраивается партнерство с банками?

- Непосредственно выдачу кредита и оформление залога осуществляет банк-партнер, затем мы рефинансируем его закладную и таким образом становимся прямым кредитором.

- Сотрудничаете ли вы при реализации этих программ с другой «дочкой» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - СК АИЖК?

- Совместных программ с СК АИЖК у нас пока нет, но мы активно привлекаем коллег к работе и сейчас вместе оцениваем возможности использования страховых инструментов.

Беседовала Анастасия Скогорева

Источник
NBJ